Ley de Segunda Oportunidad ¿Qué ocurre con mi vivienda?

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Una de las preguntas más frecuentes a la hora de iniciar un procedimiento de Segunda Oportunidad, es saber qué va a pasar con la vivienda donde el concursado vive habitualmente, pues es una situación muy común que se pueda pagar el préstamo hipotecario sin problemas, pero no otras deudas derivadas de préstamos personales.

Si este asunto te interesa te vamos a decir cuales son las distintas posibilidades, donde las circunstancias de cada situación jugarán un papel determinante.

Lo primero decirte que un procedimiento de Segunda Oportunidad es un procedimiento CONCURSAL, lo cual, por definición, implica que hay que liquidar los bienes que se tengan, y con el dinero obtenido, pagar a los respectivos acreedores (hasta donde llegue el dinero), exonerándote del resto de la deuda si una vez liquidados no se ha podido cubrir el importe. Esto es el principio de este procedimiento, pero en la práctica, esto no siempre es así.

Si nos encontramos en la situación de que nuestra vivienda está gravada con un préstamo hipotecario, y este se lleva al día, las posibilidades de poder exonerarnos de nuestra deuda, pero manteniendo la vivienda con su deuda hipotecaria se disparan.

La clave se encuentra en tres elementos: el valor de la vivienda, la deuda hipotecaria que queda por pagar, y que dicha vivienda sea residencia habitual del deudor.

Tenemos que tener en cuenta que el banco que tiene un bien hipotecado, en concurso es ACREEDOR PRIVILEGIADO ESPECIAL (es decir, cobra antes que nadie en caso de que se liquide el bien, incluso antes que Hacienda, Seguridad Social…), por tanto, dependerá mucho del valor de la vivienda si merece la pena o no liquidar el bien.

Un ejemplo.
Se tiene una casa valorada en 100.000 €, gravada con un préstamo hipotecario del cual queda por pagar 110.00 €, y además, dicho préstamo se lleva al día sin deber una sola cuota.

En este ejemplo, no se debería liquidar la vivienda nunca, y ello porque no beneficia a nadie, no resolviendo ningún problema sino creándolo a todas las partes intervinientes en un concurso, pues las posibilidades de que se venda esa vivienda por lo que se debe de préstamo hipotecario (que son los 110.000 € que se deben al banco, y es el precio mínimo por el que puede salir) son prácticamente nulas. Por tanto, si nos encontramos con un Administrador que tenga ánimo liquidatorio, se encontrará en esta situación con que va a trabajar para nada, pues no obtendrá ningún beneficio por la liquidación del bien, ya que todo lo obtenido iría al banco. El juzgado se cargaría de un trabajo innecesario, pues no se obtendría tampoco ningún beneficio para los acreedores, el banco se quedaría con una casa vacía, y sin cobrar su préstamo hipotecario, y el deudor, sin casa (aunque sin deuda hipotecaria).

Otra cosa distinta es que en el ejemplo anterior, la vivienda, en vez de 100.000 €, tuviera un valor actualizado de 200.000 €.

En este caso las posibilidades de mantenerla son más reducidas por una cuestión obvia: por poco que se ofrezca por el bien, que prácticamente sería la mitad, merece la pena liquidarla pues el Administrador tendrá dinero para pagar al banco en primer lugar, y sobraría para el resto de acreedores, o al menos, para sus honorarios (siempre y cuando sea capaz de dar salida al inmueble, cosa poco sencilla).

Cada vez más juzgados entienden esta solución pragmática como vía para no sobrecargarse innecesariamente de trabajo a ellos y a los profesionales que participan en el concurso, cuando ven que de la liquidación de la casa no se va a obtener ningún valor que merezca la pena dejar al deudor sin techo Muy importante la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid aquí, pionera en aplicar de un modo práctico los numerosos artículos de la Ley Concursal (176.bis 4…155.2…etc) que invitan a estas soluciones, donde no siempre el deudor se tiene por qué quedar sin bienes, pudiendo exonerarse sin problemas del resto de su deuda ordinaria.

Se debe tener en cuenta también el Art.605 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que considera bienes absolutamente inembargables:

  • Los bienes que hayan sido declarados inalienables.
  • Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.
  • Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial (Aquí entraría una casa gravada con una hipoteca superior a su valor de mercado, por ejemplo).
  • Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Son numerosos los casos conseguidos bajo estos preceptos, es decir, son varios los deudores incapaces de hacer frente al pago de sus deudas con sus ingresos, que han conseguido mantener su vivienda habitual pagando su respectiva hipoteca con normalidad y quedando exonerado del resto de deudas (préstamos personales, tarjetas, minicréditos…).

No obstante hay que tener en cuenta que cada caso particular requiere de un estudio profundo para dar respuestas certeras y asesoramiento correcto, por lo que habría que estudiar individualmente la situación para poder alcanzar una solución satisfactoria.